Tópico 13

- Fiscalização
- Fiscalização do imposto = feita pela SEFAZ
- Os fiscais buscam informações :
a) nos cartórios de Notas, Registro de Imóveis, Registro Civil e de Títulos e Documentos;
b) estabelecimentos de pessoas (físicas ou jurídicas) que exerçam atividade de compra e venda de imóveis;
c) entidades responsáveis pela prática de ato sujeito ao imposto;

- Os Cartórios de Notas e de Registros devem enviar até o dia 10 de cada mês as transmissões de imóveis e direitos localizados no DF; igualmente, os detentores, depositários ou custodiadores em relação aos bens móveis transmitidos por doação;

Das Infrações, as Penalidades e dos Juros Moratórios
- A partir do vencimento, o imposto não pago ficará sujeito a: atualização monetária
+ juros de mora (Taxa SELIC) de 1% ao mês ou fração + multa de mora de 10%.
- A multa de mora pode ser reduzida para 5% caso pagamento ate 30 dias após o vencimento.

- Multa de 20% (multa de ofício) - Quando houver abertura de procedimento fiscal serão aplicadas multas pelo não pagamento o ITCD;

- Multa 3 (três) UPDF quando as pessoas indicadas no art. 16 (Cartórios e instituições financeiras) deixarem de informar à SEPLAG, no prazo de 10 dias, as transmissões de imóveis localizados no DF, respectivos direitos, lavrados ou registrados no mês anterior.

- a multa será calculada depois da atualização do valor original do tributo

Prazos:
- Contam-se em dias corridos, (-)excluindo-se de sua contagem o dia de início, e (+)incluindo-se o do vencimento.
- Só se iniciam ou vencem em dia de expediente normal na repartição em que corra o processo ou deva ser praticado o ato.

ITBI

- Tributação de bens imóveis onde ocorra onerosidade na transmissão;

LEGISLAÇÃO COMPLEMENTAR

- Ainda não foi criada uma LC Federal Específica ( = ITCD) para regulamentar o ITBI;

- Comandos no CTN :

- O ITBI tem fato gerador :
a) Transmissão de propriedade ou de domínio útil de imóveis;
b) Transmissão de direitos reais sobre imóveis (exceto direito reais de garantia);
c) Cessão de direitos relativos às transmissões de propriedade, de domínio útil de imóveis ou de direitos reais sobre imóveis;

- Não incide ITBI quando a transmissão (do bem imóvel) for:
a) efetuada para incorporar (ou desincorporar) ao patrimônio de PJ em pagamento de capital nela subscrito;
b) decorrente da incorporação ou fusão de uma PJ por outra ou com outra;
c) realizada em conjunto com a da totalidade do patrimônio da PJ alienante (entendi que no caso de venda total da empresa não caberia ITBI – é isso mesmo ?)

Obs :
- O ITBI incide quando a PJ adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou locação de imóveis ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição;
- Se a PJ adquirente iniciar suas atividades após a aquisição, ou menos de 2 anos antes dela, a preponderância será apurada levando em conta os 3 primeiros anos seguintes à data da aquisição, e se for verificada a preponderância e o imposto se tornar devido, este será calculado, no futuro, pela lei vigente à data da transmissão, considerando também a BC neste momento;

- Atividade preponderante = quando mais de 50% da receita operacional da PJ, nos 2 anos anteriores e dois anos posteriores ao momento da transmissão, estiver relacionado com a venda e locação de imóveis ou a cessão de direitos;

- A base de cálculo do imposto = valor venal dos bens ou direitos transmitidos;

- Alíquotas -> fixadas pelo SF (resolução), tanto a mínima quanto a máxima.
- A previsão para que algumas transmissões (relacionadas com políticas habitacionais – CTN art. 39) possuam alíquotas mais reduzida, não se aplica no caso do DF.

- Por falta de previsão constitucional e por se tratar de imposto real, não existe progressividade no ITBI;

- O valor pago de ITBI pode ser deduzido do montante devido pela renda decorrente da mesma transmissão, também tributado pelo IR, devido à União;

- Hipóteses de incidência :
a) Transmissão “inter vivos” de bens imóveis (por natureza ou acessão física), por ato oneroso;
b) Transmissão “inter vivos” de direitos reais sobre imóveis (exceto os de garantia), por ato oneroso;
c) Cessão de direitos à sua aquisição, por ato oneroso, relativo às transmissões de bens imóveis (ato oneroso) ou direitos reais sobre imóveis (ato oneroso). EX : quando os herdeiros ou legatários cedem os seus direitos a terceiros antes de encerrado o processo de sucessão;

- Direito reais sobre imóveis (segundo CC):
a) Direito real sobre a coisa própria – propriedade;
b) Direitos reais sobre a coisa alheia
. Direitos de gozo = enfiteuse, usufruto, uso, habitação, direito superficiário e ser
servidão predial;
. Direitos de garantia =penhor, hipoteca e anticrese;

- Estão compreendidos na incidência do imposto:
a) a compra e venda;
b) a dação em pagamento;
c) a permuta (considera-se dois FG com dois sujeitos passivos);
d) a arrematação, adjudicação e a remição (caso dos bens imóveis colocados em leilão por motivo de processo de execução judicial);
e) o excesso oneroso em partilha de patrimônio, separação judicial (ou divórcio), de sucessão e de extinção de condomínio ou sociedade de fato;
- Obs : A idéia é que o ITBI incida sobre os valores recebidos em excesso pela parte beneficiada, mas a regra é que, quando um patrimônio único se divide, de forma igual à composição inicial (quando ninguém leva vantagem), não incide ITBI;
f) promessa de compra e venda (existe na lei, mas foi declarado inconstitucional);
g) a transmissão de direitos reais por instituição ou extinção de usufruto convencional oneroso;
h) a instituição de direito real de uso e de superfície (caso do proprietário que concede a seu terreno a terceiro para construir ou plantar. Difere da enfiteuse (perpétua) pois tem duração determinada;
i) a cessão de direitos do arrematante ou adjudicatário, depois de assinado o auto de arrematação ou adjudicação (após a arrematação ou adjudicação judicial, as cessões posteriores de tal direito também são tributáveis);
j) a cessão onerosa de direitos à sucessão (nos casos de causa-mortis poderá haver cessão onerosa dos direitos de aquisição. Mesmo estando presentes dentro de um processo de sucessão não oneroso, estes casos de cessão implicam em incidência do ITBI);
k) qualquer ato oneroso de transferência de propriedade ou de direitos reais sobre imóveis (exceto os de garantia);

- Bens imóveis = solo e tudo quanto se lhe incorporar, natural ou artificialmente;

- Fato gerador = momento posterior quando do registro do ato de transmissão no Registro Geral Imobiliário;

- O imposto não incide sobre:
a) a transmissão de bens ou direitos incorporados (ou desincorporados) ao patrimônio de pessoa jurídica, em realização de capital nela subscrito. Obs: se a desincorporação for em benefício de terceiros, aí sim, incide o ITBI;
b) a transmissão de bens ou direitos em decorrência de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica;
c) a aquisição de bens e direitos por usucapião;
d) a transmissão de bens imóveis e respectivos direitos ao patrimônio:
. da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios;
. de autarquias, fundações instituídas e mantidas pelo Poder Público, partidos
políticos e entidades sindicais dos trabalhadores;
. de templos de qualquer culto;
. de instituições de educação e de assistência social sem fins lucrativos.

- Regras da não incidência :
- Nos casos das PJ que têm como atividade preponderante a compra e venda de bens imóveis, estes sim, incide o ITBI;
- Caso a PJ solicite apuração de sua preponderância, é expedido ato suspensivo da cobrança do imposto, o interessado terá 45 dias para apresentar a documentação fiscal e contábil (a contar do prazo final para entrega do IRPJ relativo ao último período de apuração);
- Os bens devem ser vinculados às finalidades essenciais da entidade (sobre os bens destinados a fontes de renda ou exploração econômica, nestes sim, incide ITBI);
- As instituições de educação, de assistência social, os partidos políticos (inclusive suas fundações) e entidades sindicais dos trabalhadores devem comprovar que :
. não distribuem seus rendimentos;
. aplicam seus recursos integralmente no país, exclusivamente na manutenção dos
objetivos institucionais;
. mantêm escriturados suas receitas e despesas de forma exata;

- Isenções do ITBI :
a) Aquisições de imóveis para sede de embaixadas (PJ de direito externo), inclusive para residência do corpo diplomático;
b) Imóveis (inclusive terrenos) considerados dentro do âmbito da política de habitação popular;
c) Concessionários de direito real de uso de imóveis (com opção de compra) da Companhia Imobiliária de Brasília (TERRACAP) destinados à implantação de oficinas mecânicas (obs: existe a incidência do imposto, mas o pagamento fica excluído por isenção);
d) Aquisição de imóveis da TERRACAP por pessoas habilitadas pela CEF (Caixa Econômica Federal), bem como a transação de venda dos terrenos à CEF e as demais operações de transferência de imóveis, com recursos provenientes do Programa de Arrendamento Residencial – PAR, do Governo Federal;
e) Aquisição de imóvel destinado a empreendimento enquadrado nos Programas de Promoção de Desenvolvimento Econômico Integrado e Sustentável do Distrito Federal (PRÓ-DF e PRÓ- DF II) cujos projetos forem aprovados até 15 de julho de 2007;
f) Aquisição de imóvel destinado à implantação de empreendimento beneficiado pelo Plano de Desenvolvimento Rural do Distrito Federal (PRÓ-RURAL/DF-RIDE);

Definições:
- Habitação popular = imóvel edificado com área total de construção <= 60m² E área total do terreno <= 300m² localizado em zona economicamente carente ( não levar em consideração a área total do terreno quando se tratar de edificação em condomínio de unidades autônomas);
- Terreno destinado à habitação popular = imóvel não edificado com área total do terreno <= 300m² localizado em zona economicamente carente;
- Zona economicamente carente = área, de propriedade do DF ou de empresa sob seu controle acionário, destinada a programa de assentamento ou habitacional.

- As concessões de isenção e de não incidência específica (relacionada a determinado tipo de condição ou pessoa) dependerão de prévio reconhecimento da SEFAZ;

- Base de cálculo :
- Segundo o CTN a BC é o valor venal do imóvel transmitido, mas a administração pode definir o valor venal com base em diversos elementos (a BC pode não corresponder necessariamente ao valor pelo qual se efetuou a transação);
- Para fins de cálculo da BC, o valor do imóvel deve ser aquele ao tempo da alienação, e não da promessa de compra e venda, assim como não serão consideradas as benfeitorias agregadas pelo adquirente.

- Diferentemente do ITCD, que admite a dedução de dívidas do de cujus, o ITBI veda expressamente o abatimento de qualquer importância do valor venal apurado;

- O valor venal dos direitos reais corresponde a 70% do valor venal do imóvel;
- O valor da propriedade nua corresponde a 30% do valor venal do imóvel;

- O valor venal é determinado pela adm. Tributária levando-se em consideração a declaração do sujeito passivo;
- Como a fazenda nunca perde, se o valor declarado pelo sujeito passivo for maior que o valor venal avaliado pela administração tributaria, esta declaração do sujeito passivo servirá como base de cálculo.

- Entre os elementos a serem considerados para a fixação da BC existem parâmetros específicos, relacionados com o fato de haver ou não edificação no imóvel transmitido;

- Casos especiais em que a legislação indicou uma BC específica :
a) Na dação de pagamento = valor da dívida;
b) Nas arrematações em leilões ou adjudicação de bem pelhorado = preço pago;
c) Nos casos judiciais = valor da avaliação judicial;

- Alíquota = 2%;

- No caso de transmissões efetuadas por PJ que exerçam atividade relacionada com compra, venda, locação de imóveis e arrendamento mercantil a alíquota aplicável será a data de aquisição do bem;

- Sujeição passiva
- O CTN deixa a cargo de lei municipal/distrital a definição do sujeito passivo do ITBI;
- A legislação do DF elegeu prioritariamente o adquirente, mas em certos casos o transmitente assume condição de sujeito passivo indireto;
- Casos de responsabilidade solidária (sujeito passivo indireto):
a) o transmitente, o cedente e o promitente vendedor (os transmitentes, em geral, são colocados na posição de responsáveis solidários, independentemente de qualquer condição);
b) as pessoas encarregadas do registro imobiliário (tabeliães, escrivães, notários, oficiais de registros públicos ...), em relação a todos os atos sob sua responsabilidade (inclusive quando ocorrer omissão);

- Lançamento = de ofício ou por declaração (nas duas hipóteses será feita a avaliação da BC);
- Por meio de requerimento os contribuintes informam os dados necessários para que a guia de lançamento do imposto seja emitida;
- O documento de arrecadação, após a liberação da guia de pagamento, poderá ser preenchido pela repartição, por órgão do SFH ou pelo cartório de ofício de notas;

- Prazos para pagamento do imposto :
a) caso o instrumento seja lavrado no DF = antes da lavratura do instrumento;
b) nos casos de arrematação ou adjudicação = até a data da expedição da carta de arrematação ou adjudicação;
c) instrumento lavrado fora do DF = em até 10 dias contados da data da lavratura;
d) transmissão por instrumento particular = em até 10 dias contados da data da celebração do ato ou contrato (declarado inconstitucional),
e) PJ que têm como atividade preponderante a compra, venda, locação de imóveis e arrendamento mercantil = em até 10 dias contados da data da verificação da preponderância;
OBS : Se forem atos relativos a (das PJ com atividade preponderante) : transmissão de bens ou direitos incorporados (ou desincorporados) ao patrimônio de pessoa jurídica, em realização de capital nela subscrito OU transmissão de bens ou direitos em decorrência de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica = o prazo deve ser em até 10 dias contados da data do registro na junta comercial ou no cartório de registros civis;
f) nos casos de transmissão decorrente de sentença judicial = em até 30 dias contados do trânsito em julgado;

- Parcelamento do pagamento = em até 4 parcelas e desde que o adquirente/destinatário seja domiciliado no DF;

- Após a quitação das parcelas o contribuinte procurará o cartório para proceder a lavratura do ato de transmissão;

- Casos de devolução (restituição total ou parcial) do tributo:
a) Cobrança ou pagamento espontâneo de tributo indevido ou maior que o devido;
b) erro na identificação do sujeito passivo, na determinação da alíquota aplicável, no cálculo do montante do débito ou na elaboração ou conferência de qualquer documento relativo ao pagamento;
c) reforma, anulação, revogação ou rescisão de decisão condenatória;
Obs: o prazo para se pleitear a devolução do pagamento do tributo é de 5 anos;

- Obrigação de terceiros
- O controle do pagamento do imposto deverá ser efetuado pelos oficiais responsáveis, que ficam obrigados a informar os dados referentes ao pagamento nos instrumentos de transmissão onerosa de imóveis;
- A SEFAZ deverá receber informações periódicas sobre as transmissões lavradas ou registradas;
- Quando a transmissão estiver desonerada, por isenção ou não incidência, o comprovante dessa condição (expedido pela SEFAZ) deverá ser apresentado, em substituição ao documento de arrecadação;

- Fiscalização
- Fiscalização do imposto = feita pela SEFAZ
- Os fiscais buscam informações :
a) nos cartórios de Notas, Registro de Imóveis, Registro Civil e de Títulos e Documentos;
b) estabelecimentos de pessoas (físicas ou jurídicas) que exerçam atividade de compra e venda de imóveis;
c) entidades responsáveis pela prática de ato sujeito ao imposto;

- Os agentes do fisco, na execução de seus trabalhos, podem exigir a apresentação de documentação e livros relacionados com o ITBI. Em não sendo apresentada, serão adotadas medidas acautelatórias e até mesmo a solicitação de auxílio policial;

Das Infrações, as Penalidades e dos Juros Moratórios
- A partir do vencimento, o imposto não pago ficará sujeito a: atualização monetária (variação mensal do INPC calculado pelo IBGE) + juros de mora (Taxa SELIC) de 1% ao mês ou fração + multa de mora de 10%.
- A multa de mora pode ser reduzida para 5% caso pagamento ate 30 dias após o vencimento.

- Multas
1) Se os oficiais de Cartórios de Registro de Imóvel, seus substitutos e demais responsáveis não exigirem do contribuinte o comprovante do recolhimento do imposto (ou comprovação de não incidência ou isenção) antes da lavratura e efetivação do registro do imóvel, serão apenados com multa de :
a) R$ 704,95 = quando não resultar falta de pagamento do imposto;
b) R$ 1.174,92 = quando resultar falta de pagamento do imposto;
2) Se os oficiais de Cartórios de Registro de Imóvel, seus substitutos e demais responsáveis não informarem à Subsecretaria da Receita da SEFAZ todas as transmissões de imóveis e respectivos direitos, lavrados e registrados no DF, serão apenados com multa de R$ 704,95.

- a multa será calculada depois da atualização do valor original do tributo

Prazos:
- Contam-se em dias corridos, (-)excluindo-se de sua contagem o dia de início, e (+)incluindo-se o do vencimento.
- Só se iniciam ou vencem em dia de expediente normal na repartição em que corra o processo ou deva ser praticado o ato.